Điều kiện tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1. Điều kiện tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện sau:
- Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cấp huyện phải có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch này xác định mục tiêu sử dụng đất và phân bổ các loại đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.
+ Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước: Trước khi tổ chức đấu giá, đất cần phải được giải phóng mặt bằng, đồng thời đất này phải có tài sản gắn liền với nó và tài sản đó thuộc sở hữu của nhà nước.
+ Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Trước khi tổ chức đấu giá, cần có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Phương án này bao gồm các thông tin về diện tích đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, phương thức đấu giá, tiến độ thực hiện dự án và các điều kiện khác liên quan.
- Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
+ Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này: Tổ chức hoặc cá nhân muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013. Các quy định này liên quan đến việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và các trường hợp đặc biệt được ưu tiên.
+ Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: Tổ chức hoặc cá nhân muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013.
Tổ chức và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng tất cả các điều kiện nêu trên để được cấp quyền sử dụng đất thông qua quá trình đấu giá. Quy định này nhằm đảm bảo rằng người sử dụng đất mới có đủ khả năng và điều kiện để thực hiện dự án tương ứng và tận dụng đất một cách hiệu quả.
2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định ra sao?
Theo quy định tại Điều 117 của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản
Theo quy định trên, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các nguyên tắc như thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Ngoài ra việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ đúng trình tự và thủ tục quy định bởi pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Điều này đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra theo quy trình hợp pháp và đảm bảo quyền và lợi ích của các bên liên quan.
3. Thẩm quyền xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá
Theo quy định tại khoản 4 Điều 33 và khoản 1 Điều 38 của Luật Đấu giá tài sản 2016, cá nhân và tổ chức muốn tham gia đấu giá phải tuân thủ quy trình đăng ký bằng cách nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản theo quy định của Luật và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Nếu pháp luật quy định các điều kiện tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá phải đáp ứng các điều kiện đó. Quyền và nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, tuân thủ quy định của Luật Đấu giá tài sản, pháp luật về dân sự và các quy định khác có liên quan.
Theo quy định trên, việc tiếp nhận và đánh giá hồ sơ tham gia đấu giá, bao gồm cả điều kiện và tiêu chuẩn tham gia đấu giá, là trách nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản. Luật Đấu giá tài sản không cấm người có tài sản đấu giá tham gia đánh giá hồ sơ tham gia đấu giá.
Tuy nhiên, trong thực tế, một số loại tài sản đấu giá có tính đặc thù yêu cầu năng lực tài chính, chuyên môn và kỹ thuật của doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá, chẳng hạn như quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản, tần số... Để đảm bảo quá trình đánh giá hồ sơ chặt chẽ và đầy đủ, người có tài sản thường thỏa thuận với tổ chức đấu giá tài sản trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản để thành lập hội đồng hoặc tổ thẩm định hồ sơ đấu giá tài sản với sự tham gia của các cơ quan, tổ chức và chuyên gia có liên quan.
Việc tham gia của người có tài sản như vậy là cần thiết để đảm bảo lựa chọn đúng doanh nghiệp có đủ điều kiện tham gia đấu giá.
Tuy nhiên, để tránh thông đồng và giảm giá cạnh tranh, việc thẩm định hồ sơ của người có tài sản phải được thực hiện trên cơ sở đảm bảo bí mật thông tin về người tham gia đấu giá. Trong trường hợp này, tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đều chịu trách nhiệm bảo mật thông tin.
4. Điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Theo đó tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung Điều 17b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có hai công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên. Điều này nhằm tránh việc các công ty có sở hữu chéo lẫn nhau tham gia đấu giá và tạo ra sự công bằng và minh bạch trong quá trình đấu giá.
- Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai. Các điều kiện này có thể liên quan đến vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, khả năng tài chính và kinh nghiệm trong lĩnh vực sử dụng đất đấu giá.
- Đối tượng tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất hoặc khu đất được tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Việc nộp tiền đặt trước này đảm bảo tính nghiêm túc và cam kết của bên tham gia đấu giá.
- Đối tượng tham gia đấu giá không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật. Các đối tượng bị cấm tham gia đấu giá có thể bao gồm những người hoặc tổ chức vi phạm pháp luật, bị kỷ luật hoặc có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong lĩnh vực đất đai.
- Đối tượng tham gia đấu giá cần đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở hoặc dự án kinh doanh bất động sản khác. Điều này đảm bảo rằng bên tham gia đấu giá có đủ năng lực và đáp ứng các quy định liên quan đến việc phát triển và quản lý các dự án nhà ở hoặc dự án kinh doanh bất động sản.