Điều kiện và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mới nhất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
Không phải tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, dưới đây là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa, hiện nay ở Việt Nam nơi có diện tích đất trồng lúa nhiều nhất cả nước là ở An Giang và Kiên Giang sang đất trồng cây lâu năm (Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm), đất trồng rừng (hiện nay có hai loại đất trồng rừng là đất rừng tự nhiên và đất rừng trồng), đất nuôi trồng thủy sản (là đất có mặt nước nội địa, bao gồm ao, hồ, đầm, phá, sông, ngòi, kênh, rạch; đất có mặt nước ven biển; đất bãi bồi ven sông, ven biển…), đất làm muối (Đất làm muối là khu quy hoạch, được sự chấp thuận của phía cơ quan có thẩm quyền để sản xuất và kinh doanh muối tại đó, bao gồm: Đất sản xuất muối quy mô công nghiệp và đất sản xuất muối thủ công. Ví dụ: Ở Việt Nam có tỉnh Ninh Thuận là nơi có nhiều cơ sở sản xuất muối);
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác (là loại đất trồng cây hàng năm trừ đất trồng lúa) sang đất với mục đích làm muối ven biển, đất với mục đích nuôi trồng thủy sản nước ngọt, nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức đầm lầy, ao nước, hồ nước ( đất nuôi trồng thủy sản nước mặn là những loại đất nằm giáp biển; đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức làm ao/hồ/đầm để nuôi tôm, cá….). Ví dụ như ông A muốn chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác là cây ngô sang đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức đầm để nuôi tôm.
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng với vai trò chủ yếu để bảo tồn thiên nhiên, mẫu chuẩn hệ sinh thái rừng của quốc gia, nguồn gen thực vật, động vật rừng, nghiên cứu khoa học, bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa và danh lam thắng cảnh, phục vụ nghỉ ngơi du lịch, đất rừng phòng hộ với vai trò chủ yếu để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, góp phần bảo vệ môi trường sinh thái. Bao gồm: rừng phòng hộ đầu nguồn; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay; rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển; rừng phòng hộ bảo vệ môi trường sinh thái), đất rừng sản xuất với vai trò chủ yếu để sản xuất, kinh doanh gỗ, các lâm sản ngoài gỗ và kết hợp phòng hộ, góp phần bảo vệ môi trường) sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp. Sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp ở đây căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 có thể là vào mục đích nuôi trồng thủy sản, làm muối ….
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây hằng năm ngô, khoai, lạc.., trồng cây lâu năm sang điều, cà phê ….đất phi nông nghiệp đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị….. Nhóm đất nông nghiệp gồm những loại đất nào có thể căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013. Các loại đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013. Ví dụ như: Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
– Nhà nước cho phép người sử dụng thực hiện việc chuyển mục đích đất từ loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (bao gồm loại đất: đất xây dựng trụ sơ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp để ở dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuế đất trong thời gian nhất định.
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bao gồm tất cả các loại đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 trừ đi loại đất ở đô thị và đất ở tại nông thôn) sang đất ở.
– Trường hợp chuyển sang đất với mục đích thương mại, dịch vụ (loại đất này dùng vào mục đích chính để kinh doanh, các tổ chức; cá nhân sử dụng đất vào mục đích buôn bán hoặc kinh doanh. Ví dụ: công ty A thành lập vào tháng 12/2018 nhằm mục đích kinh doanh sản xuất mỹ phẩm, nhà máy đặt tại số nhà B phường C quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Mảnh đất nhà máy đang đặt là đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại) từ loại đất dùng vào mục đích chính để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phải là đất thương mại hoặc từ loại đất dùng làm xây dựng công trình sự nghiệp, sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.
2. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013, để chuyển được mục đích sử dụng đất người sử dụng đất cần phải đáp ứng điều kiện sau: thứ nhất, phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Với điều kiện này phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất, trước đó đã có quyết định chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay chưa? Nếu đã có quyết định cho phép chuyển, người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như Luật đã quy định. Nếu trước đó cơ quan nhà nước tại địa phương tạm ngưng không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do nhu cầu và quỹ đất tại địa phương, lúc này người sử dụng đất không thể làm chuyển mục đích sử dụng đất tại nơi đây được, chờ cho tới khi quyết định mới ban hành cho phép chuyển về vấn đề này. Thứ hai, phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Ví dụ: anh A muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm lên đất nhà ở, để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụn đất anh A cần đáp ứng những điều kiện gì? Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất diện tích đất nông nghiệp của anh A là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Để xác minh điều kiện này anh A có thể lên trực tiếp phía UBND có thẩm quyền để hỏi cụ thể về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm: Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác. Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, người sử dụng đất nộp hồ sơ lên Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao cho Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ, đo đạc và xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Hướng dẫn và chuyển giấy nghĩa vụ tài chính đầy đủ theo quy định của pháp luật đến người sử dụng đất để đi thực hiện việc đóng phí chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Khi thực hiện những vấn đề trên, Phòng tài nguyên và môi trường chuyển hồ sơ trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan này có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; yêu cầu cho phép chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhập thông tin mới vào hồ sơ địa chính.
Cuối cùng bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi hồ sơ thẩm tra xong.
Do đó, sau khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 1 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.