Hướng dẫn cách kiểm tra nhà đất có đang thế chấp ngân hàng
1. Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
Khi tài sản bất động sản (BĐS) được thế chấp tại một ngân hàng, quá trình này thường được thực hiện theo quy trình cụ thể và được ghi chép trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc thông qua việc đính kèm một tờ giấy riêng. Dưới đây là chi tiết về quá trình này:
- Ghi chép trực tiếp lên GCN hoặc đính kèm tờ giấy riêng: Khi tài sản BĐS được thế chấp, ngân hàng thực hiện ghi chép trực tiếp lên GCN hoặc đính kèm một tờ giấy riêng. Điều này thể hiện một mối liên kết chính thức giữa ngân hàng và tài sản này.
- Số mặt trên GCN: Thông tin về việc thế chấp BĐS thường được ghi ở mặt số 3 hoặc số 4 của GCN. Đây là những nơi mà bạn có thể tìm thấy thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất và thế chấp.
- Bản gốc và đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đai: Khi tài sản được thế chấp hợp pháp, bên nhận thế chấp sẽ giữ bản chính của GCN. Bản này sẽ được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ đánh dấu việc thế chấp theo hợp đồng số nào. Điều này làm cho việc thế chấp trở nên hợp pháp và được ghi chép công khai.
- Ghi chú về việc thế chấp trên GCN: Thông tin về việc thế chấp thường được ghi bằng dòng chữ trên GCN, cho biết rằng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho ngân hàng và thường có thêm thông tin về số hợp đồng thế chấp để dễ dàng xác định.
- Trường hợp che giấu thông tin về thế chấp: Trong trường hợp người bán cố tình che giấu thông tin về việc BĐS đang bị thế chấp, họ có thể chỉ cho bạn xem bản sao hoặc thậm chí gỡ tờ giấy chứng nhận thế chấp ra khỏi GCN. Điều quan trọng là quan sát kỹ GCN, đặc biệt ở góc hoặc cạnh nào đó của nó, để kiểm tra xem có một nửa dấu giáp lai hoặc dấu của kim bấm. Những dấu vết như vậy có thể tiết lộ sự tồn tại của thông tin về thế chấp trước đây.
2. Kiểm tra thông tin ở cơ quan chức năng
Để xác định liệu tài sản nhà đất có đang thế chấp tại ngân hàng hay không, bạn cũng có thể kiểm tra thông qua Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại nơi mà tài sản đó đặt. Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả trong trường hợp tài sản này đã được thế chấp cho ngân hàng. Dưới đây là chi tiết về quá trình này:
Xác định địa điểm Văn phòng đăng ký đất đai:
Đầu tiên, bạn cần xác định Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh nơi tài sản nhà đất nằm. Thường, thông tin này có thể được tìm thấy trực tuyến thông qua trang web của cơ quan đăng ký đất đai hoặc thông qua các nguồn thông tin chính thống.
Tìm kiếm thông tin đăng ký đất đai:
Tại Văn phòng đăng ký đất đai, bạn có thể yêu cầu tra cứu thông tin về tài sản bằng cách cung cấp địa chỉ hoặc thông tin liên quan đến BĐS. Đây là nơi lưu trữ và quản lý thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan đến BĐS.
Kiểm tra thông tin về thế chấp:
Nếu tài sản đó đã từng được thế chấp cho ngân hàng, thông tin về việc thế chấp thường được ghi chép và lưu trữ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Bạn có thể yêu cầu tra cứu dựa trên địa chỉ cụ thể hoặc các thông tin định danh của BĐS để xác định liệu nó có đang thế chấp hay không.
Lưu ý về các thế chấp khác:
Tuy nhiên, cách kiểm tra thông qua Văn phòng đăng ký đất đai chỉ có thể xác minh thông tin thế chấp đối với các giao dịch đã được đăng ký tại cơ quan này. Trong trường hợp tài sản đã thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao mà không được đăng ký, bạn sẽ không thể kiểm tra thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai. Điều này làm cho quá trình kiểm tra trở nên hạn chế trong một số trường hợp.
3. Trao đổi thông tin người bán với những người sống xung quanh
Để đảm bảo mua BĐS một cách an toàn và tránh việc mua bán tài sản đang bị thế chấp, người mua nên trao đổi những nội dung người bán đã chia sẻ với những người sống xung quanh, cụ thể tuân theo các bước sau:
Bước 1: Tham khảo thông tin và liên hệ cơ sở mua bán nhà đất uy tín
Nếu bạn không mua BĐS từ một người thân quen, hãy tìm các cơ sở môi giới BĐS uy tín và đáng tin cậy. Điều này bao gồm việc chọn các môi giới có giấy tờ hoạt động hợp pháp, đã làm việc trong ngành môi giới BĐS trong một khoảng thời gian dài, và có danh tiếng tích cực trong việc làm ăn và phục vụ khách hàng.
Bước 2. Kiểm tra thông tin về bên bán
Trước khi thực hiện giao dịch, người mua nên kiểm tra kỹ về bên bán. Điều này bao gồm xác minh danh tính và tiền án tiền sự của bên bán. Đảm bảo rằng họ là người có quyền sở hữu tài sản và có quyền thực hiện giao dịch.
Bước 3. Hỏi thăm người dân trong khu vực
Trong trường hợp bên bán tài sản đang thế chấp nhà đất cho các tổ chức vay nóng và không thể kiểm tra thông tin tại cơ quan chức năng, việc tham khảo ý kiến của người dân trong khu vực là một cách hiệu quả để đảm bảo tính minh bạch và đúng đắn của giao dịch. Bạn có thể tiến hành các cuộc trò chuyện và hỏi về các vấn đề liên quan: Xác minh danh tính của người bán. Xác minh quyền sở hữu của họ đối với BĐS. Kiểm tra về tình hình an ninh tại địa chỉ đó, có những vấn đề liên quan đến nợ nần hay đòi nợ không.
Thông qua việc tham khảo ý kiến của người dân trong khu vực, bạn có thể có cái nhìn tổng quan về bên bán và tài sản mà bạn định mua, giúp đảm bảo tính trung thực và an toàn trong giao dịch mua BĐS.
4. Tra cứu thông tin tại phòng công chứng
Để đảm bảo an toàn trong việc mua bán tài sản BĐS, người mua có thể áp dụng phương thức tra cứu thông tin tại Văn phòng công chứng qua các bước sau:
Bước 1: Yêu cầu bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (Sổ đỏ/ Sổ hồng)
Trước khi bắt đầu quá trình mua BĐS, người mua nên yêu cầu người bán cung cấp bản sao (photo) của Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Nhà, Đất, thường được gọi là Sổ Đỏ hoặc Sổ Hồng. Đây là tài liệu quan trọng xác nhận quyền sử dụng tài sản BĐS.
Bước 2: Tra cứu thông tin tại Văn phòng công chứng
Bản sao của Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Nhà, Đất cần được đưa đến văn phòng công chứng. Ở đây, người mua có thể yêu cầu công chứng thực hiện việc tra cứu thông tin để xem liệu tài sản BĐS này có đang bị thế chấp bởi một ngân hàng nào hay không. Lưu ý rằng việc tra cứu này có thể miễn phí hoặc mất phí tùy theo quy định của từng văn phòng công chứng.
Bước 3: Hỗ trợ công chứng cho giao dịch mua bán
Kể cả khi đã xác minh rằng tài sản đang thế chấp và ngân hàng cho phép mua bán, sự hỗ trợ từ văn phòng công chứng vẫn là cần thiết để đảm bảo sự minh bạch và tính hợp pháp trong giao dịch. Người mua nên đem tất cả giấy tờ liên quan đến việc mua BĐS đến phòng công chứng. Ở đây, sẽ diễn ra quá trình lập hợp đồng mua bán và kiểm tra các rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch. Công chứng sẽ đảm bảo rằng mọi phần tử của giao dịch được thực hiện theo quy định pháp luật và đảm bảo sự bảo vệ cho cả người mua và người bán.
Bằng cách thực hiện những bước trên, người mua có thể đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong quá trình mua BĐS, đặc biệt khi có sự liên quan đến thế chấp từ ngân hàng.
5. Kiểm tra hợp đồng đặt cọc
Trong tình huống mà bên bán cố tình giấu diếm việc nhà đất đang bị thế chấp, hợp đồng đặt cọc trở thành một tài liệu quan trọng giúp người mua bảo vệ quyền lợi của mình. Dưới đây là các điểm cần lưu ý về hợp đồng đặt cọc và biên bản cam kết trong trường hợp nhà đất đang thế chấp:
Hợp đồng đặt cọc:
- Khoản tiền đặt cọc thường không vượt quá 10% giá trị mua bán. Đây là một khoản tiền mà người mua đưa cho bên bán như một cam kết của sự quyết tâm mua BĐS. Nếu giao dịch tiến triển đúng quy trình, khoản tiền này thường sẽ được tích vào giá trị tổng cộng của giao dịch.
- Hợp đồng đặt cọc cần bao gồm các thông tin quan trọng như thời gian và địa điểm đặt cọc, thông tin về các bên tham gia giao dịch, hình thức thanh toán, và cách xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp hợp đồng mua bán không được thực hiện hoặc có vi phạm.
Biên bản cam kết 3 bên:
- Trong trường hợp bên bán công khai hoặc người mua phát hiện ra rằng tài sản BĐS đang thế chấp, cần lập biên bản cam kết 3 bên, gồm người mua, người bán (bên thế chấp), và ngân hàng (bên nhận thế chấp).
- Nội dung biên bản cam kết sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua giữa bên mua và bên bán, và cũng quy định việc thanh toán tiền nợ giữa bên bán và ngân hàng. Biên bản này sẽ giúp ràng buộc quyền và nghĩa vụ của cả 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, cũng như xử lý tài sản là căn nhà thế chấp trong tình huống vi phạm.
Sự lập biên bản cam kết và tuân thủ hợp đồng đặt cọc giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và xác định rõ ràng trách nhiệm của mỗi bên trong trường hợp tài sản BĐS bị thế chấp.