Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng bị xử lý thế nào?
1. Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở?
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 là đất sử dụng phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Theo quy định luật Đất đai 2013 hiện hành loại đất được phép xây dựng nhà ở là đất ở, đất ở là đất chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở.
Đất ở theo Luật Đất đai 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở nông thôn và Đất ở đô thị
- Đất ở đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình được quy định để phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân đô thị trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, đất ở tại đô thị cũng hiểu theo nghĩa hẹp với khuôn khổ là thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị.
- Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, có các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Gồm các loại đất sau:
- Đất nông nghiệp: Đất trồng cây lâu năm, Đất rừng sản xuất, Đất rừng phòng hộ, Đất rừng đặc dụng, Đất nuôi trồng thủy sản, Đất làm muối, Đất nông nghiệp khác.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp…
Có thể thấy hầu hết các loại đất đều có thể dùng để xây dựng nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch và được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Vì vậy, trong trường hợp, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở không thuộc loại đất ở, sau khi được phê duyệt, sẽ phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở trên thửa đất đó. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013.
2. Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng bị xử phạt bao nhiêu tiền?
Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích có nghĩa là đất đó không phải là đất ở và người xây nhà cũng không thực hiện việc chuyển đổi thành đất ở. Chẳng hạn như xây nhà trên đất nông nghiệp trồng cây hằng năm.
Hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) khi chưa chuyển mục đích sử dụng là hành vi vi phạm pháp luật. Để được xây dựng hợp pháp và được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải tuân thủ thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở mà được pháp luật quy định cụ thể về các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Căn cứ theo quy định tại Điều 9, 10, 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ bị xử phạt với các hình thức: Phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Cụ thể như sau:
- Hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (có bao gồm đất ở) tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta thì mức xử phạt là phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta thì mức xử phạt là phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng
+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta thì phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng
+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thì phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng
+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng
Việc xử phạt cũng căn cứ vào hecta vi phạm quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai lần mức xử phạt ở nông thôn. Và biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
Trường hợp xây nhà trên đất không được phép xây dựng do không làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì còn có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng.
Nếu việc sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất mà đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích nhưng vẫn tiếp tục vi phạm, có thể bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
3. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà trên đất nông nghiệp
Theo quy định pháp luật hiện hành người sử dụng đất sẽ không được xây nhà trên đất nông nghiệp, nếu hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm một số loại giấy tờ sau:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.