Nhằm kịp thời tháo gỡ những vướng mắc pháp lý và hoàn thiện cơ chế xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai, ngày 13 tháng 7 năm 2026, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 281/2026/NĐ-CP. Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 31 tháng 8 năm 2026, Nghị định số 281/2026/NĐ-CP hứa hẹn sẽ mang lại những thay đổi căn bản, tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn cho cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân.

Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính thế nào theo quy định mới?"

Trả lời: Theo quy định mới, trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng mà có hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì chỉ áp dụng mức xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân duy nhất. Quy định này giúp đơn giản hóa thủ tục xử lý vi phạm, tránh việc áp dụng chồng chéo hoặc nhân đôi mức phạt đối với cùng một thửa đất thuộc sở hữu chung quy mô hộ gia đình. (CSPL: Khoản 2 Điều 3a Nghị định 123/2024/NĐ-CP (bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 281/2026/NĐ-CP)). Trích luật: "2. Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân."

Số lợi bất hợp pháp trong lĩnh vực đất đai được tính toán và khấu trừ ra sao?

Trả lời: Nghị định mới đã cụ thể hóa nguyên tắc xác định và xử lý đối với khoản số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm đất đai:

- Trường hợp đồng phạm/nhiều người cùng thực hiện: Nếu hành vi vi phạm do nhiều tổ chức, cá nhân phối hợp thực hiện trên cùng một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp sẽ được chia đều cho các chủ thể cùng vi phạm.

- Cơ chế khấu trừ tiền đã nộp ngân sách: Đối với trường hợp người vi phạm đã chủ động nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước phát sinh từ việc sử dụng thửa đất vi phạm đó, thì số lợi bất hợp pháp bắt buộc phải nộp sẽ được khấu trừ đi các khoản tiền đã nộp trước đó. 

(CSPL: Khoản 1 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Điều 3 Nghị định 281/2026/NĐ-CP)).

Mức xử phạt đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai thay đổi ra sao?

Trả lời: Hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định (như chậm thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất...) sẽ bị áp dụng mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. Tuy nhiên, quy định này loại trừ hoàn toàn trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai. (CSPL: Khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Điều 4 Nghị định 281/2026/NĐ-CP)). 

Quy định chuyển tiếp gỡ khó cho các dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Trả lời: Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tháo gỡ nút thắt về thời gian cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, sản xuất kinh doanh thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đưa ra quy định chuyển tiếp cực kỳ ưu việt:

- Đối với hồ sơ chưa ra quyết định: Nếu hành vi không đăng ký biến động đã bị lập biên bản vi phạm hành chính trước ngày 31/08/2026 nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành quyết định xử phạt thì quyết định không xử phạt hành vi này.

- Đối với quyết định đã ban hành nhưng chưa thi hành: Nếu cơ quan chức năng đã ban hành quyết định xử phạt trong giai đoạn từ ngày 31 tháng 01 năm 2026 đến trước ngày 31 tháng 8 năm 2026 mà người vi phạm chưa thực hiện nộp phạt thì chính thức không thực hiện quyết định xử phạt đó nữa. (CSPL: Khoản 1 Điều 11 Nghị định 281/2026/NĐ-CP). Trích luật: "1. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai mà đã lập biên bản vi phạm hành chính đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì không xử phạt. Trường hợp đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính từ ngày 31 tháng 01 năm 2026 đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực mà người vi phạm chưa thực hiện quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì không thực hiện quyết định đó."

Doanh nghiệp và người dân cần lưu ý gì khi Nghị định 281 chính thức có hiệu lực?

Trả lời: Sự ra đời của Nghị định 281/2026/NĐ-CP mang ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc cởi trói pháp lý cho các dự án nhận chuyển nhượng đất thương mại. Để bảo vệ tối đa quyền lợi và tránh các rủi ro phát sinh từ ngày 31/08/2026, các tổ chức, cá nhân cần nhanh chóng hành động:

- Đối với doanh nghiệp/chủ đầu tư: Lập tức rà soát lại toàn bộ danh mục các biên bản vi phạm hành chính hoặc quyết định xử phạt về hành vi chậm đăng ký biến động đất đai đối với các dự án nhận chuyển nhượng theo Điều 127 Luật Đất đai đã phát sinh từ ngày 31/01/2026 để đối chiếu áp dụng miễn xử phạt hoặc dừng thực hiện quyết định xử phạt kịp thời.

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Chủ động thực hiện đăng ký biến động đất đai đúng thời hạn pháp lý để tránh bị áp dụng mức xử phạt hành chính trực tiếp từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho.