1. Trường hợp chủ đầu tư được quyền quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Việc quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được chi tiết trong Thông tư 02/2016/TT-BXD như sau:

- Xác định theo quy định của Luật Nhà ở:

+ Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được căn cứ vào quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở.

+ Xác định giá trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành.

- Trường hợp chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu:

+ Giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định.

+ Thông tin về giá cần được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ.

- Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư:

+ Giá dịch vụ quản lý vận hành được hội nghị nhà chung cư quyết định.

+ Quyết định giá phải được thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.

- Đơn vị tính giá: Giá dịch vụ quản lý vận hành tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (theo diện tích thông thủy).

- Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: Giá áp dụng đối với các phần như văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc cụ thể.

Quy định trên nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng và thỏa thuận giữa các bên liên quan trong quản lý vận hành nhà chung cư. Quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo Thông tư 02/2016/TT-BXD nhằm tạo ra sự rõ ràng và công bằng trong việc xác định giá, đồng thời đảm bảo quyền lợi của cả chủ nhà và đơn vị quản lý vận hành. Cụ thể:

- Giá dịch vụ quản lý vận hành được xác định theo quy định của Luật Nhà ở, và việc thỏa thuận giữa các bên là cơ sở để quyết định giá.

- Trong trường hợp chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu, giá do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ.

- Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư, giá dịch vụ quản lý vận hành được quyết định bởi hội nghị và thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.

- Giá tính trên cơ sở mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác, đảm bảo sự minh bạch và công bằng.

- Với những nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, cách tính giá được xác định chi tiết để đảm bảo tính chính xác và công bằng.

Quy định này hỗ trợ quản lý vận hành nhà chung cư một cách hiệu quả và minh bạch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự thỏa thuận giữa các bên liên quan.

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có bao gồm chi phí điện, nước?

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 106 của Luật Nhà ở 2014 được xác định một cách công khai và minh bạch, dựa trên nội dung cụ thể của các công việc quản lý vận hành và dịch vụ sử dụng tương ứng với từng loại nhà chung cư. Dưới đây là chi tiết về quy định giá dịch vụ:

- Công khai và minh bạch:

+ Quy định rõ việc công khai giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, giúp cộng đồng cư dân có thông tin đầy đủ và minh bạch về chi phí phải trả.

+ Xác định giá dịch vụ căn cứ vào nhu cầu quản lý vận hành và sử dụng dịch vụ của từng loại nhà chung cư, nhằm đảm bảo tính công bằng và phản ánh đúng giá trị thực tế của dịch vụ.

- Phạm vi không bao gồm: Giá dịch vụ không bao gồm các chi phí khác như kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, cũng như các chi phí sử dụng điện, nước, năng lượng, dịch vụ truyền hình và thông tin liên lạc đối với việc sử dụng riêng của chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: Quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với các dự án có nhiều chủ sở hữu, đảm bảo tính công bằng và phản ánh đúng mức độ sử dụng dịch vụ của từng hộ gia đình.

- Không bao gồm chi phí sử dụng riêng: Chú trọng rằng giá dịch vụ không tính vào chi phí sử dụng điện, nước và các dịch vụ khác phục vụ cho nhu cầu cá nhân của từng chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

Quy định trên nhằm mục đích tạo điều kiện cho cư dân nhà chung cư hiểu rõ về chi phí quản lý và vận hành, đồng thời đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý tài chính của cộng đồng cư dân. Tổ chức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014 nhấn mạnh vào công khai, minh bạch, và tính công bằng trong xác định giá. Quy định rõ ràng về việc không bao gồm các chi phí khác như kinh phí bảo trì chung, chi phí trông giữ xe, cũng như chi phí sử dụng điện, nước và các dịch vụ cá nhân khác của cư dân. Phương thức xác định giá dựa trên nội dung cụ thể của các công việc quản lý và vận hành, đồng thời, quy định đối với các dự án có nhiều chủ sở hữu nhằm đảm bảo sự công bằng trong việc phân phối chi phí. Quan trọng là giá dịch vụ không tính vào chi phí sử dụng riêng, như điện, nước, và các dịch vụ cá nhân khác.

3. Ai quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 106 Luật Nhà ở 2014 quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như sau: 

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

+ Trong trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở.

+ Khi đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được quyết định bởi Hội nghị nhà chung cư.

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu:

+ Giá dịch vụ quản lý nhà chung cư sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

+ Trong trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước, giá dịch vụ quản lý nhà chung cư sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 5 của Điều 106 Luật Nhà Ở (2014).

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.

- Họp đồng giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư sẽ định rõ giá dịch vụ quản lý.

​Đối với những tình huống khác nhau, quy định trong Điều 106 Luật Nhà Ở (2014) giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch, và thỏa thuận giữa các bên liên quan trong việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đối với những căn nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, việc quyết định giá dịch vụ được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư, tạo sự minh bạch và thống nhất trong quá trình quản lý. Trong khi đó, với những căn nhà chung cư có một chủ sở hữu, quy định cho phép thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, giúp tạo điều kiện linh hoạt để đáp ứng đặc điểm cụ thể của từng trường hợp. Điều này cũng giúp đảm bảo tính công bằng và sự hài lòng của cả hai bên. Bởi vậy, quy định này không chỉ thể hiện sự chặt chẽ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư mà còn khuyến khích sự thỏa thuận và sự linh hoạt trong quy trình xác định giá dịch vụ, đồng thời, cung cấp cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại cấp tỉnh.